Проблемы рынка недвижимости в Украине

Проблемы рынка недвижимости в Украине

После победы Евромайдана в Украине произошел серьезный обвал цен на недвижимость. Несмотря на значительную внутреннюю миграцию, когда зажиточные жители Донбасса покупали квартиры в Киеве и других городах, эмиграция и снижение спроса привели к тому, что заоблачные расценки на жилье стали выходить на более-менее реальный уровень. Если в Киеве при Януковиче 3-х комнатная квартира с ремонтом возле метро стоила 65-70 тыс. долл, то сейчас самая «красная» цена на нее – 40 тыс, а в удаленном от метро районе без евроремонта квартира обойдется в 25-30 тыс. Однокомнатную можно найти и за 10 тыс. Все это свидетельствует о существенном снижении активности на рынке недвижимости ввиду падения покупательной способности населения. Квартира из-за курса доллара стала по-настоящему «золотой».

При этом строительство жилья превратилось в настоящую лотерею. При покупке квартиры в строящемся доме вы рискуете вложить в замороженную стройку. Особенно остро это проблема стоит в Киеве, где новое жилье строится стремительными темпами. Именно поэтому там легче всего орудовать мошенникам. Самая известная строительная «пирамида» - компания Анатолия Войцеховского, крупнейшего авантюриста среди застройщиков. Около 50 его фирм соорудили без разрешения и документов более 40 объектов, оказавшихся в итоге замороженными. В конце прошлого года его задержали, но это уже не утешает незадачливых вкладчиков, которые в начале августа этого года уже перекрывали Харьковское шоссе Киева.

Дело в том, что большинство застройщиков действуют по схеме классической «пирамиды». Они строят дом, продают в нем квартиры, однако закончить его не могут из-за инфляции и роста цен. В итоге затраты не окупаются вложением жильцов. Тогда закладывается еще один объект, в нем продаются квартиры, и на эти деньги достраивается первый недостроенный дом. Однако из-за такой схемы в городах растет количество замороженных строек, которые все медленнее вводятся в эксплуатацию. По мнению экспертов рынка недвижимости, весь этот «пузырь» рано или поздно лопнет, после чего начнется настоящий «майдан обманутых жильцов».

В Киеве из известных долгостроев можно отметить «Гранд парк» - жилой комплекс возле метро Дорогожичи. Построен только второй этаж, что свидетельствует о том, что владельцы – даже не строители в «пирамидальном духе», а откровенные мошенники, которые просто заложили строительство, а затем несколько раз продали несуществующие квартиры. Стройка заморожена с 2010 года.

Жилой комплекс «Три богатыря» на Борщаговке уже несколько раз сменил собственника еще с 2003 года. Последний собственник объявил себя банкротом в 2008 году. Что делать незадачливым вкладчикам – трудный вопрос. В случае с домами Войцеховского городские власти признали, что за свой счет достраивать дома не будут, а некоторые дома вообще не соответствуют техническим нормам и окружающему ландшафту, поэтому разрешительных документов не получат и достроены не будут вообще. Поэтому следует ожидать повторения истории с «Элита-центр» и «Социальная инициатива», когда вложенные деньги так никому возвращены не были.

Проблема также в том, что заброшенные долгострои чаще всего никто не хочет достраивать, так как оценить прочность заброшенной стройки и ее конструкций подчас обходится так дорого, что проще начать строить новое здание. А в итоге все может закончиться, как в Харькове этим летом, когда недостроенную 15-этажку в районе метро «Ботанический сад» снесли путем подрыва, так как она строилась не только без разрешения, но еще и с серьезной угрозой для будущих жильцов, так как находилась на краю обрыва и не была соответствующим образом укреплена. Благо, из 15 этажей успели построить лишь пять, что облегчило детонацию.

Проблема есть и в современном украинском законодательстве, так как ограничений на время строительства зданий 4 и 5 категорий сложности, по сути, нет. Здание можно строить и 100 лет. В результате долгострои существуют на абсолютно законных основаниях. В Раде зарегистрирован законопроект, позволяющий продавать с торгов замороженные стройки, однако его не спешат принимать, так как строительным компаниям он попросту невыгоден, ведь тогда у них могут отобрать незавершенные объекты, а это гигантский «дамоклов меч» для них.

Среди известных харьковских долгостроев можно отметить стройку ЖСК «Перспектива» на проспекте Героев Сталинграда, которая тянется с 2008 года, когда объект должен был сдаваться в эксплуатацию. Комплекс должен был состоять из трех секций, первая готова примерно на 80 процентов, вторая – на 50. Пайщики уже выплатили кредиты за свои квартиры, предприятие вяло ведет строительство, прекратив продавать жилье в недостроенных домах. Ежегодно застройщик делает отчет перед мэром о темпах строительства, однако в квартиры до сих пор никто не въехал. Беда в том, что здание начало немного крениться из-за грунтовых вод, и жильцам пришлось оплачивать работы по укреплению грунта.

недостроенный дом на проспекте Героев Сталинграда

На Алексеевке по проспекту Победы до сих строят многоэтажку, в которую покупатели квартир вложили 56 млн грн, что на 12 млн дешевле стоимости строительства дома. Однако работы выполнены примерно наполовину. Застройщики ходят на допросы полиции, как на работу. Как показывает практика, для того, чтобы обозначать продолжение строительства, достаточно набрать бригаду рабочих с минимальной зарплатой в количестве 5-10 человек и дать им указание работать «для видимости». В итоге не к чему придраться: стройка вроде как идет, просто сроки растянуты на неограниченное время.

В Харькове есть свой аналог Войцеховского – Дмитрий Кутовой, владелец ОО «Макрокап Девелопмент Украина». Ему принадлежат три крупных долгостроя – административно-торговый центр «Ковчег», много лет «украшающий» город, ЖК «Новая Шатиловка» по улице Ленина, инвесторы которого недавно проводили очередное собрание, а также комплекс «Павловка Риверсайд Парк». В июле его задержали по обвинению в доведении своего предприятия до банкротства и присвоении 40 млн долларов двухсот харьковчан и нескольких местных банков. Однако за него тут же внесли залог, а апелляцию об увеличении суммы залога суд отклонил. Кутовой пришел на суд в вышиванке, которая выступала как оберег и своего рода намек на честность всех украинских патриотов.

Дмитрий Кутовой

Сейчас его замороженные стройки срочно выкупает некая «ДПП групп» - очередная подставная фирма, цель которой – продолжить существование этих бессмысленных строек после формального банкротства предыдущей фирмы Кутового. В отличие от Войцеховского и других застройщиков, Кутовой просто остановил все стройки навсегда, присвоив деньги на строительство. Это самая низкая форма мошенничества в строительном бизнесе.

Не менее сложная ситуация в Одессе, где вкладчики местного ЖК «Набережный квартал» митингуют против решения о признании выделения земли под здание недействительным. Фирма начала масштабные стройки в нескольких районах города, в Крыжановке было заложено пять секций на 256 квартир, значительная часть которых была выкуплена. Однако вскоре фирма-заказчик бросила клиентов, а ее учредители родом из Хмельницкого просто бежали из города. Беда в том, что большинство договоров клиенты заключали с одними фирмами, а строили дома другие.

Одним словом, ситуация везде примерно одинаковая. В 2008 году Украину поразил кризис, который привел к появлению десятков брошенных многоэтажек, недостроенных торговых центров и прочих скелетов несостоявшихся зданий. Теперь, после майдана, строительный бизнес, построенный на экстремальном «пирамидальном» подходе, когда в каждом метро нам предлагают квартиру за 10 тысяч долларов, а то и меньше, а затем оставляют для нас стройплощадку с надеждой когда-то увидеть свое жилье, переживает очередной период «лопания пузырей».

Сейчас в одном только Киеве – около 200 недостроенных объектов. По всей Украине их тысячи. Тем не менее, по Киеву проблемные стройки составляют около 6 процентов от общего числа. Беда в том, что иногда дома вообще сносят на стадии строительства по решению городских властей. Многие «жильцы» таких домов умудряются еще и перепродать проблемное жилье. Поэтому нужно быть крайне осторожным и не гнаться за дешевизной.

В итоге можно выделить три схемы мошенничества в секторе жилищного строительства:

1. Дома закладываются и бросаются на начальной стадии после получения большей части денег от будущих жильцов. Это если покупали по старинке, внося полную сумму или большой первоначальный взнос.

2. Строительство имитируется, пока идет выплата кредитов. Параллельно продаются квартиры, перед властями даются отчеты. Такой процесс идет долгие годы.

3. Дома строятся за счет новых домов. Стройки закладывают повсюду, почти везде бросают. Клиентов поражает масштаб, однако количество обманутых максимальное.

Единственное, что можно посоветовать тем, кто купился на рекламу и низкую цену и выбрал подобных аферистов – объединяться. Причем не вокруг одного дома, а создать единый координационный центр по всей стране. Государству не выгодно достраивать ваши дома, но если оно столкнется с небывалым гражданским давлением, то оно либо само найдет деньги, либо выдавит их из строительных фирм, которые вас обманули. Поэтому не опускайте руки. И не ждите годами. В СССР многоэтажный дом строился за месяц, сейчас потолок строительства – 5 лет. Не позвольте себе постареть в ожидании!

Статья написана специально для сайта «Геополитика и мировая политика».
При полной или частичной перепечатке материала ссылка на сайт «Геополитика и мировая политика» обязательна.


Дата публикации: 05/09/2017 года

Тэги:  Украинанедвижимость

загрузка...

Другие статьи по теме:

Комментарии

Добавить комментарий
Чтобы добавить комментарий, Войдите или Зарегистрируйтесь



Уже более трех лет Европа и США пытаются как-то надавить на Россию с помощью необъявленной экономической войны, именуемой «санкциями». Однако подобные меры приводят лишь к тому, что расшатывают мировую экономику, тонкий баланс, позволяющий в этом нестабильном мире всем зарабатывать деньги. Причем с годами эта нестабильность лишь нарастает
Как антироссийские санкции провоцируют мировой экономический кризис

Уже более трех лет Европа и США пытаются как-то надавить на Россию с помощью необъявленной экономической войны, именуемой «санкциями». Однако подобные меры приводят лишь к тому, что расшатывают мировую экономику, тонкий баланс, позволяющий в этом нестабильном мире всем зарабатывать деньги. Причем с годами эта нестабильность лишь нарастает

загрузка...